[i=s] 本帖最后由 loveyoukml 于 2010-2-3 11:52 编辑 [/i]
我是一个大约9年从业经验的房产销售人员，目前手上有N套房。(N>=2),我是如何做到的呢？接下来帮你解答，如果有人因为我的建议成功的加入房奴行列，我就心满意足了。
初始资金准备：
你起码得有1万元钱。这点来讲是必须的，我建议刚出来混社会的兄弟姐妹们，不要做月光族，每个月存500元，不是难事，一年下来6000元总有的吧？一年半会有9000元，加上部分奖金之类的，起码有1000元。这个应该没问题。
选房：目前鉴于新房销售必须网络注册，不利于我们的空手套房计划，我建议刚开始，我们从二手房下手。
二手房选择区域：
1 郊区不考虑
2 中心区不考虑
3 10年以上的二手房不考虑
4 面积低于65平米的不考虑（为什么？我们后面会说）
总价应该不高于35万，一般来说90平米的两室两厅是我们首选的目标。也就是大约在3800元/㎡的房子。不要告诉我你那边没有这样的房子，在2，3线城市，这种价位的二手房肯定会有的。如果你是在大城市，我的方法对你可能不管用。
开始行动
首先，你要从有6000元开始订阅当地的房产相关报纸，经常去中介公司跑一跑，和中介公司的一些人交朋友。无非就是留个电话，请吃饭之类的，花不了多少钱，却能处好关系，这样做的好处如下：
1 能及时了解当地房产的走向，知道最近那边的房子比较适合。
2 帮你淘出好的房源。
3 在你的购房计划中，可以帮你很多忙。（这是关键的一环）
好了，经过3个月以上的相处，相信你已经有了2-3个在房产中介的朋友，一般建议选择同性，不然别人会引起误会。本老猫的第一次购房（那时候还没做房产），就是因为貌似追求一个女孩子，引起了人家的误解。如果不可避免，尽量选择男**朋友，一般来说男性的房产中介人员够哥们，以后也能帮你保密。
确定好我们以上的目标，怀里揣着10000大洋，我们开始奇妙的房奴历程。<
信用卡计划：
拿着一万元，去银行开户，顺便办理信用卡。有存款，办理信用卡很方便：）
去至少3家银行办理信用卡，透支金额在3000以上。这个应该不难办，首选招商银行，浦发银行，华夏银行等，不建议找国有大中型银行，手续会很麻烦。
办好卡之后，尝试着每张卡透支一两次，每次金额在500-1000之间，然后及时归还，只要付出少量的手续费。为什么这么做？？那是要增加你良好的信用记录，这是必须的流程，在后面的运用中很重要。
购房资料准备： 身份证，收入证明（只要单位盖章，别填数目，由银行帮你填），户口簿（集体户口的开户籍证明，找派出所开，一块钱手续费而已），如果是结婚了的，还要记得带上结婚证。
有了以上的准备，也挑好房源后，我们开始和卖方谈价格，至于谈的如何，就看你和中介的朋友关系如何了。谈妥价格后，我们开始进入买房流程。
1 首先，你们需要签订合同。这里有个技巧哦。讲一下。
签两份不同的合同。一份合同是你和卖家的合同，这是你们真正的交易合同。另一份合同，是你的贷款合同。（这里中介公司需要比较正直，也很相信你，所以，我们应该尽早和中介处理好关系）。 贷款合同的成交价格应该是 实际房价/0.8 ————说到这里，好多猫猫会明白怎么回事了。就是80%的贷款其实就是你全部的房款，等于零首付。是吧？好像很简单？？？？别急，事情不是这么简单的。我们接下来讲。我建议的房价范围，这个时候在签订合同的时候，放到45万左右。不过50万，银行比较容易通过哦。
2 细节处理
二手房成交，需要有个估价的流程，就是评估费了。一般来说，你的房价超过卖方的25%了，好像不容易通过哦。所以，要和中介处理好关系，他们会让评估人员签字滴！！！（这里需要花费一定money ，基本来说350元左右的评估费+1000元红包。)
过户费用，45万的1%，也就是4500元。办证费用也是1%，4500元。到这里为止，您的10000元已经花完了。这个时候，如果没钱支付3500元的中介费和其他杂费的话。（比如测绘费80，配图费20，交易费450—按照90㎡计算，担保费—3500元，如果不是公积金贷款不需要，有时候中介会收；办证登记费80元，贷款抵押登记费80元）
以上费用合计不超过9000元，您的信用卡就起作用了。两张卡透支10000元出来。还有一张卡，留着循环还债。——具体方法不多讲
去交易所办证的时候，注意事项：
1 不要选择专户担保，就是你的首付款——当然是不存在的那笔20%钱——不需要通过专有账户担保，这一点要和卖房者说清楚。
2 尽量选择中午下班前去办理，工作人员这个时候，一般不会查的很仔细。
3 资料带齐，别耽误你的流程，夜长梦多啊。
4 早上和银行约好，下午一上班，就去银行办理贷款。
贷款事项：记得带齐资料。再重复一遍：上午办好的房产证（这个时候房产证在中介公司，他们会派人陪你去的）、你的身份证，户籍证明（户口本），单位盖好章的收入证明、买房的贷款合同（特意准备的那份，标价45万的那一份），还有上午办过户的所有资料。
好了，到这里，贷款办完了。大约10天左右，贷款发放，你的房产证拿到手。
恭喜你，成为房奴一族！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！
如果房价很高，那你就多准备点钱。比如准备20000元，再着手准备。这个相当于不违背政策的前提下的0首付。只要你还得起就行！！
补充一句：低于65平米的二手住宅，银行不予办理贷款！！切记！！！！
我是一个大约9年从业经验的房产销售人员，目前手上有N套房。(N>=2),我是如何做到的呢？接下来帮你解答，如果有人因为我的建议成功的加入房奴行列，我就心满意足了。
初始资金准备：
你起码得有1万元钱。这点来讲是必须的，我建议刚出来混社会的兄弟姐妹们，不要做月光族，每个月存500元，不是难事，一年下来6000元总有的吧？一年半会有9000元，加上部分奖金之类的，起码有1000元。这个应该没问题。
选房：目前鉴于新房销售必须网络注册，不利于我们的空手套房计划，我建议刚开始，我们从二手房下手。
二手房选择区域：
1 郊区不考虑
2 中心区不考虑
3 10年以上的二手房不考虑
4 面积低于65平米的不考虑（为什么？我们后面会说）
总价应该不高于35万，一般来说90平米的两室两厅是我们首选的目标。也就是大约在3800元/㎡的房子。不要告诉我你那边没有这样的房子，在2，3线城市，这种价位的二手房肯定会有的。如果你是在大城市，我的方法对你可能不管用。
开始行动
首先，你要从有6000元开始订阅当地的房产相关报纸，经常去中介公司跑一跑，和中介公司的一些人交朋友。无非就是留个电话，请吃饭之类的，花不了多少钱，却能处好关系，这样做的好处如下：
1 能及时了解当地房产的走向，知道最近那边的房子比较适合。
2 帮你淘出好的房源。
3 在你的购房计划中，可以帮你很多忙。（这是关键的一环）
好了，经过3个月以上的相处，相信你已经有了2-3个在房产中介的朋友，一般建议选择同性，不然别人会引起误会。本老猫的第一次购房（那时候还没做房产），就是因为貌似追求一个女孩子，引起了人家的误解。如果不可避免，尽量选择男**朋友，一般来说男性的房产中介人员够哥们，以后也能帮你保密。
确定好我们以上的目标，怀里揣着10000大洋，我们开始奇妙的房奴历程。<
信用卡计划：
拿着一万元，去银行开户，顺便办理信用卡。有存款，办理信用卡很方便：）
去至少3家银行办理信用卡，透支金额在3000以上。这个应该不难办，首选招商银行，浦发银行，华夏银行等，不建议找国有大中型银行，手续会很麻烦。
办好卡之后，尝试着每张卡透支一两次，每次金额在500-1000之间，然后及时归还，只要付出少量的手续费。为什么这么做？？那是要增加你良好的信用记录，这是必须的流程，在后面的运用中很重要。
购房资料准备： 身份证，收入证明（只要单位盖章，别填数目，由银行帮你填），户口簿（集体户口的开户籍证明，找派出所开，一块钱手续费而已），如果是结婚了的，还要记得带上结婚证。
有了以上的准备，也挑好房源后，我们开始和卖方谈价格，至于谈的如何，就看你和中介的朋友关系如何了。谈妥价格后，我们开始进入买房流程。
1 首先，你们需要签订合同。这里有个技巧哦。讲一下。
签两份不同的合同。一份合同是你和卖家的合同，这是你们真正的交易合同。另一份合同，是你的贷款合同。（这里中介公司需要比较正直，也很相信你，所以，我们应该尽早和中介处理好关系）。 贷款合同的成交价格应该是 实际房价/0.8 ————说到这里，好多猫猫会明白怎么回事了。就是80%的贷款其实就是你全部的房款，等于零首付。是吧？好像很简单？？？？别急，事情不是这么简单的。我们接下来讲。我建议的房价范围，这个时候在签订合同的时候，放到45万左右。不过50万，银行比较容易通过哦。
2 细节处理
二手房成交，需要有个估价的流程，就是评估费了。一般来说，你的房价超过卖方的25%了，好像不容易通过哦。所以，要和中介处理好关系，他们会让评估人员签字滴！！！（这里需要花费一定money ，基本来说350元左右的评估费+1000元红包。)
过户费用，45万的1%，也就是4500元。办证费用也是1%，4500元。到这里为止，您的10000元已经花完了。这个时候，如果没钱支付3500元的中介费和其他杂费的话。（比如测绘费80，配图费20，交易费450—按照90㎡计算，担保费—3500元，如果不是公积金贷款不需要，有时候中介会收；办证登记费80元，贷款抵押登记费80元）
以上费用合计不超过9000元，您的信用卡就起作用了。两张卡透支10000元出来。还有一张卡，留着循环还债。——具体方法不多讲
去交易所办证的时候，注意事项：
1 不要选择专户担保，就是你的首付款——当然是不存在的那笔20%钱——不需要通过专有账户担保，这一点要和卖房者说清楚。
2 尽量选择中午下班前去办理，工作人员这个时候，一般不会查的很仔细。
3 资料带齐，别耽误你的流程，夜长梦多啊。
4 早上和银行约好，下午一上班，就去银行办理贷款。
贷款事项：记得带齐资料。再重复一遍：上午办好的房产证（这个时候房产证在中介公司，他们会派人陪你去的）、你的身份证，户籍证明（户口本），单位盖好章的收入证明、买房的贷款合同（特意准备的那份，标价45万的那一份），还有上午办过户的所有资料。
好了，到这里，贷款办完了。大约10天左右，贷款发放，你的房产证拿到手。
恭喜你，成为房奴一族！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！
如果房价很高，那你就多准备点钱。比如准备20000元，再着手准备。这个相当于不违背政策的前提下的0首付。只要你还得起就行！！
补充一句：低于65平米的二手住宅，银行不予办理贷款！！切记！！！！